ブログ

コルトンホーム永堀です。

東浦和不動産の今を記事に致しました。

 

今回は公開されているデータに加え、

東浦和周辺で仕事をしている当社の実感も交えて、今の市況をお伝えします。

chatGPTに、中央値などの統計、データを算出してもらい、

データ、地場業者としての感覚基とに記事にしてみました。

 

上記をふまえ、詳細を記事にします。

 

 

新築戸建て　価格が高くても、ポラス社の物件は売れている

SUUMOの過去1年間の掲載データでは、東浦和駅徒歩15分以内の新築戸建ての中央値は、

建物80〜100㎡で約4,300万円、100〜120㎡で約5,100万円です。

ただ、現場で目につくのは、価格だけでは売れ行きを説明できないことです。

東浦和周辺では、ポラス社の物件が周辺より高い価格でも売れている印象があります。

一方、ほかのビルダーについては、東浦和エリア土地の仕入れにそれほど積極的ではないように感じます。

（土地を仕入れたいものの、ポラス社に土地の仕入れ価格で負けている印象）

どの会社も、次々に土地を買い、建てている状況ではありません。

買う側からすると「もう少し安くならないか」と思う価格でも、

選ばれて売れていく物件はあります。東浦和の新築は、会社や物件によって売れ行きに差があると見ています。

新築一戸建てにおいては、ポラス社1強と感じます。

 

 

中古マンション　価格以前に、選べる物件が少ない

中古マンションは、そもそも売りに出ている物件の絶対数が少ないと感じます。

その中でも動きが良いのは、築浅、駅近、そして2,500万円以下のリフォーム済み物件です。

それぞれに買う理由がある住戸は、売れていきます。

相場サイトに2,000万円台と出ていても、その予算で希望の広さや駅距離の物件をいつでも選べるわけではありません。

実際の掲載例には、コスモ東浦和75.77㎡で3,398万円、ヒューマンスクエア東浦和ベネフィス78㎡で3,680万円などがあります。

手頃な物件が売れた後に、価格の高い物件が残っていると、探す側は相場以上に高く感じることもあるでしょう。

中古マンションは、平均価格だけでなく、今どんな住戸が売りに出ているかを見ることが大切です。

 

 

中古戸建て　売主の希望価格と、買い手の予算に開きがある

中古戸建てで感じるのは、売主側の価格設定の強さです。

「この金額で売りたい」という希望と、現場で感じる売れそうな金額に、開きがあるケースが見受けられます。

近隣の新築価格が高ければ、自宅も高く売れると期待したくなる気持ちは分かります。ただ、買う側はリフォーム費用も計算します。

水回りに加えて屋根や外壁にも工事が必要なら、物件価格が新築より安くても、購入後の総額では差が縮まります。

売出価格は、売れた価格ではありません。

中古戸建てを売却する際は、近隣の売出価格だけでなく、買い手が工事費を含めていくら負担することになるかまで考える必要があります。

 

 

土地　ネットに出る前に動く案件が多い

土地は、ポータルサイトに掲載される前に、水面下で話が進む案件が多く半分以上です。

当社が見ている範囲では、相続に絡むまとまった土地をポラス社が購入し、新築戸建てとして分譲する流れが多く見られます。

そして、その新築が周辺より高い価格でも売れている。販売が成り立つことで、土地を買う側も一定の仕入れ価格を出せる。

これが、土地価格が下がりにくい一因になっていると考えています。

また、駅近くの物件や、幹線道路沿いの物件は、商業地としての利用を考えている方（葬祭ホールなど）や、アパート業者などが積極的に買っている印象です。

注文住宅用の土地を探す個人の方にとっては、業者も土地の買い手になります。

「ネットに出てくるのを待ち、安くなったら買う」という探し方だけでは、希望する土地は、出会いにくい面があります。

 

2026年10月・東浦和の不動産の動き　まとめ

新築一戸建て

ほぼほぼポラス社1強

中古マンション

絶対数が少ない、買う理由がある物件はすぐに売れる

中古戸建　　

売主との金額乖離

土地　

多数水面下で動く

 

最後に、

中でも、さいたま市緑区東浦和アドレスの東浦和駅チカに人気は集中しております。

東浦和の地場業者として、皆様のお手伝いができたら幸いです。